Skip to content

Mitä vuokralaisen ja vuokranantajan on hyvä tietää?

Taas kesän lähestyessä useat vuokra-asunnot vaihtavat haltijaansa. Opiskelijat etsivät ensiasuntojaan opiskelupaikkakunnilta tai muuten vaihtelunhaluiset ihmiset muuttavat isompien tilojen tai parempien sijaintien perässä. Vuokralla asuminen on hyvä asumisen vaihtoehto. Silti myös tähän asumismuotoon liittyy oikeuksia ja velvollisuuksia, jotka on hyvä olla tiedossa vuokrasopimusta allekirjoitettaessa. Vuokrasuhdetta sääntelee laki asuinhuoneiston vuokrauksesta.

Kirjallinen vuokrasopimus ja sopimusehdot

Vuokrasopimus tulee epäselvyyksien välttämiseksi laatia aina kirjallisesti. Vuokrasopimus voidaan tehdä määräajaksi tai toistaiseksi voimassa olevaksi. Usein vuokrasopimus solmitaan määräajaksi esimerkiksi ensimmäiseksi vuodeksi, jonka jälkeen vuokrasuhdetta jatketaan toistaiseksi voimassa olevan sopimuksen muodossa. Tällaisiin vuokrasopimuksiin on usein liitetty ehto siitä, että vuokrasopimuksen osapuolet joutuvat suorittamaan tietyn sopimussakon, jos vuokrasuhde päättyy ennen ensimmäisen vuoden määräajan päättymistä. Vuokrasopimusta allekirjoitettaessa onkin syytä tarkastaa sopimuksen muoto sekä pituus, koska määräaikaista vuokrasopimusta ei voi irtisanoa yksipuolisesti kuten toistaiseksi voimassa olevaa vuokrasopimusta.

Vuokrasuhdetta varten on usein suoritettava vakuus. Vakuuden määräksi asetetaan usein yhden tai kahden kuukauden vuokraa vastaava summa. Sellainen ehto, jonka mukaan sopijapuolen on annettava suurempi kuin kolmen kuukauden vuokran määrää vastaava vakuus, on mitätön. Vakuussumma on hyvä siirtää sitä varten erikseen perustettavalle vuokravakuustilille, josta se voidaan luotettavasti palauttaa takaisin vuokralaiselle vuokrasuhteen päätyttyä. Vakuuden tarkoituksena on kattaa vuokrasuhteen aikana mahdollisesti sattuvat vahingot, esimerkiksi asunnon tai kiinteistön korjauskulut, jotka aiheutuvat asunnon sopimuksenvastaisesta käytöstä.

Asunnon on oltava vuokralaisen saatavana sinä päivänä, jona vuokralaisella on oikeus saada se hallintaansa.  Vuokranantajan on lisäksi huolehdittava siitä, että asunto on sellaisessa kunnossa, kun huoneiston, iän, alueen huoneistokannan sekä muut paikalliset olosuhteet huomioiden ottaen on kohtuullista vaatia. Vuokranantaja ja vuokralainen voivat kuitenkin sopia vuokra-asunnossa suoritettavista korjaus- tai muutostöistä taikka muista hoitotoimenpiteistä. On huomattava, ettei vuokralaisella ole lähtökohtaisesti oikeutta suorittaa asunnossa remonttitöitä ilman vuokranantajan lupaa.

Vuokralainen ei ole vastuussa asunnon tavanomaisesta kulumisesta. Vuokralaisen on kuitenkin hoidettava asuntoa huolellisesti. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka vuokralainen tahallisesti taikka laiminlyönnillään tai muulla huolimattomuudellaan aiheuttaa asunnolle.  Asunnon vahingoittumisesta tai siinä ilmenneistä puutteellisuuksista on viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle.

Sopimusrikkomukset

Vuokranantajan ja vuokralaisen väliset ristiriitatilanteet liittyvät usein vuokranmaksun laiminlyöntiin, vuokra-asunnon kuntoon tai vahingoittumiseen taikka vuokrasopimusten ennenaikaiseen päättymiseen. Millaisia periaatteita, keinoja ja menettelytapoja seuraavissa tilanteissa olisi noudatettava?

Vuokra-asunnon vuokra määräytyy lähtökohtaisesti sopimuksen mukaan. Vuokraa maksetaan sovitun summan mukaisesti kuukausittain. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia vuokranmaksupäivä, ja vuokran eräännyttyä on mahdollista periä viivästyskorkoa korkolain mukaisesti. Vuokranmaksun laiminlyönti tai toistuvat viivästykset vuokrasaatavien suorituksissa muodostavat lisäksi vuokrasopimuksen purkuperusteen. Tällöin vuokralaiselle on annettava kirjallinen purkamisilmoitus, jossa mainitaan purkamisperuste sekä mahdollisesti myös vuokrasuhteen päättymisen ajankohta, jos vuokrasuhde halutaan päättyväksi myöhemmin kuin välittömästi purkamisilmoituksen tiedoksiannosta. Tällaisissa purkutilanteissa on vuokranantajalla myös oikeus saada vuokralaiselta korvaus vahingosta, joka vuokranantajalle vuokrasopimuksen purkamisesta aiheutuu.

Vuokrasopimuksen purkaminen

Vuokrasopimuksen purkuperuste on käsillä myös tilanteissa, joissa huoneistoa käytetään muuhun tarkoitukseen tai muulla tavalla kuin vuokrasopimusta tehtäessä on edellytetty tai jos vuokralainen viettää tai sallii vietettävän huoneistossa häiritsevää elämää tai jos vuokralainen hoitaa huoneistoa huonosti taikka jos vuokralainen rikkoo huoneistossa, mitä terveyden tai järjestyksen säilyttämiseksi on säädetty tai määrätty. Tämä voi käytännössä tarkoittaa esimerkiksi asunnon sotkemista, vakavaa välinpitämättömyyttä asunnon huolenpidossa tai jatkuvaa metelöintiä, joka haittaa myös ulkopuolisia. Jotta vuokranantajalla olisi mahdollisuus vedota näihin purkuperusteisiin, niihin tulisi vedota kohtuullisessa ajassa siitä, kun peruste on tullut vuokranantajan tietoon. On kuitenkin huomattava, että vuokranantajan on annettava näissä tapauksissa ensin kirjallinen varoitus vuokralaiselle ennen kuin vuokrasuhde on mahdollista purkaa. Varoitusta ei kuitenkaan tarvitse antaa, jos vuokralainen on menetellyt erittäin moitittavalla tavalla.

Monesti esille nousee myös kysymys siitä, onko vuokralaisella oikeus irrottautua määräaikaisesta vuokrasuhteesta määräaikaisen vuokrasuhteen aikana. Lähtökohtana on, että määräaikainen sopimus päättyy määräajan umpeuduttua. Huoneenvuokralaissa luetellaan kuitenkin perusteita, joiden perusteella tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen. Määräaikaisestakin vuokrasuhteesta on mahdollista irrottautua, mikäli vuokralaisen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai jos vuokralaisen on muutettava toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia taikka jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta. Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta. Toki on muistettava, että vuokranantaja sekä vuokralainen voivat sopia asiasta myös toisin sekä päättää määräaikaisen vuokrasuhteen yhteisymmärryksessä ennen vuokrakauden päättymistä. Kuten aiemmin jo mainittiin, saatetaan vuokrasopimukseen ottaa esimerkiksi ehto, jonka mukaan vuokralaisen on maksettava tietynsuuruinen sopimussakko vuokrasuhteen päättyessä ennen määräajan umpeutumista. Neuvottelu ja sopiminen ovat yleensä kannatettavimpia reittejä asioiden hoitamiseen.

Maksamalla vuokransa säännöllisesti ja ajallaan sekä pitämällä huolta vuokra-asunnostaan pääsee jo pitkälle. Yllätyksiä saattaa kuitenkin aina tulla vastaan. Ongelmat liittyvät usein epäselviin tai suullisiin vuokrasopimuksiin tai siihen, etteivät vuokralainen ja vuokranantaja ole selvillä oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Riitatilanteessa on syytä ottaa yhteyttä asianajajaan, joka antaa asiakkaalleen tarvittavat ohjeet asian sovinnolliseksi ratkaisemiseksi. Se on vuokrasuhteen molempien osapuolten etu.

Anni Honka, VT, OTM